勤業眾信稅務專欄－個人出售不動產 新舊稅制大不同
工商時報【莊瑜敏為勤業眾信聯合會計師事務所會計師；吳懷真為協理】
立法院於104年6月5日三讀通過房地合一稅制相關條文，並自105年1月1日起正式施行，針對不動產交易所得稅負，新舊稅制有很大不同。
依據現行法規（以下簡稱舊制），個人出售不動產時，屬於土地部份課徵土地增值稅，免徵所得稅，屬於房屋部份之財產交易所得，係與其他綜合所得（如薪資、利息或股利等）合併申報，按累進稅率5％、12％、20％、30％、40％、45％計算綜合所得稅額，於所得發生年度的次年5月申報。個人於計算出售房屋之財產交易所得時，若無法提示不動產原始取得成本之相關文件，除出售房地總成交金額達一定標準之豪宅（如臺北市7,000萬元、新北市6,000萬元、其他地區4,000萬元），需依規定先計算歸屬房屋之收入，再以出售房屋收入之15％為所得額申報納稅外，個人常依財政部頒訂之財產交易所得標準，按房屋評定現值一定比例計算出售房屋所得，由於按前述標準計算之所得額常較實際為低，使得個人出售不動產之稅負相對較輕。
惟自101年8月施行不動產實價登錄後，稽徵機關較容易掌握不動產實際交易價格，因此若稽徵機關能掌握個人交易不動產之買賣價格，仍將以實際交易價格核定個人財產交易所得。
房地合一課稅新制自105年起實施，個人出售105年以後取得，或103年1月2日後取得但持有不滿兩年的不動產，需以房屋及土地之出售總價額，減除相關成本費用，再減除土地漲價總數額後之餘額，課徵所得稅，亦即出售土地將不再僅課徵土地增值稅，土地及房屋所得均需課徵所得稅。在房地合一課稅制度（簡稱新制）下，個人依持有不動產期間長短不同，適用不同之稅率，持有一年以內為45％，持有兩年以內超過一年為35％，持有十年以內超過兩年為20％、持有超過10年則為15％。而個人出售繼承取得之房地，於計算持有期間時，可以將被繼承人持有期間合併計算。
此外，房地合一新制下，個人出售自住滿6年之房地，還可享有租稅減免優惠，所得400萬以內免稅，超過400萬部份，按10％稅率課徵。另依財政部今年8月函釋繼承取得房地適用課徵原則，個人出售於105年1月1日後繼承自被繼承人於104年12月31日以前取得的房地，原則上適用舊制課稅規定，亦即僅就房屋部份之財產交易所得，課徵所得稅。但考量個人無法控制繼承房地的時點，部份不動產持有人交易因繼承取得之房地時，若能享有新制自住房地之優惠規定，其稅負可能較有利，因此，財政部為避免個人逕予適用舊制反而造成稅負較重之不利影響，於函令中亦放寬解釋，若個人於105年1月1日後交易繼承自被繼承人於104年12月31日以前取得之房屋、土地，且該房地符合新制自住房屋、土地之規定時，亦得選擇按新制課稅規定計算房屋、土地交易所得。
交易符合房地合一課稅新制之房地時，不論有無應納稅額，應於房屋所有權移轉登記完成信貸借貸的條件房屋信貸年息任何問題免費諮詢中壢後次日起算30天內，向戶籍所在地之國稅局辦理申報。
105年房地合一課稅新制上路後，由於房地交易新舊稅制課稅方式大不同，個人交易不動產時，需依據取得房屋、土地的時間點，審慎判斷應適用新制或舊制，所得計算方式，以及申報納稅的時點。（本文作者莊瑜敏為勤業眾信聯合會計師事務所會計師；吳懷真為協理）
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